Aluguel em Amsterdam 2026: Quanto Custa 1 ou 2 Quartos?

Alugar em Amsterdam em 2026 continua caro e competitivo, especialmente no setor livre. O dado mais útil para entender o mercado hoje não é uma tabela inventada por bairro, mas o preço efetivamente observado nas novas locações. Segundo o Pararius Rental Market Report do segundo trimestre de 2026, Amsterdam permaneceu como a cidade mais cara da Holanda no setor não regulado, com média de €28,69 por m² para novos inquilinos.

Para colocar esse número em contexto, veja também nosso guia de custo de vida em Amsterdam, a página de bairros para morar ou ficar e o comparativo de transporte público e OVpay.

Esse valor é uma média do mercado livre e não significa que todo imóvel custe exatamente isso. Tamanho, localização, estado, mobília e eficiência energética mudam bastante o preço final. Como referência, um apartamento de 60 m² nesse nível médio equivale a cerca de €1.721 por mês antes de utilidades e outros custos; um de 80 m², a cerca de €2.295. Use isso como ponto de comparação, não como preço garantido.

O que mudou no mercado em 2026

O setor livre continua encolhendo. No segundo trimestre de 2026, o Pararius registrou mais imóveis saindo do que entrando no mercado, enquanto 41% das ofertas do setor livre já estavam acima de €2.000 por mês. A média nacional para novos contratos no setor não regulado ficou em €1.882 mensais.

Wet Betaalbare Huur e sistema de pontos

A Lei do Aluguel Acessível ampliou a regulação para parte do mercado intermediário. Em 2026, imóveis de aluguel intermediário são definidos pelo sistema de pontos WWS, com faixa de 144 a 187 pontos para contratos enquadrados nesse segmento. O aluguel máximo depende da pontuação do imóvel; por isso, não é correto assumir que qualquer apartamento abaixo de determinado tamanho pode cobrar livremente o preço de mercado.

Se você suspeita que o aluguel cobrado está acima do máximo permitido para a pontuação do imóvel, a Huurcommissie oferece ferramentas e procedimentos para verificar o valor.

Renda exigida

Não existe uma regra legal única obrigando renda de 3,5 ou 4 vezes o aluguel. Isso é uma prática comercial de muitos proprietários e administradoras. O próprio Pararius observa que muitos locadores usam aproximadamente três vezes o aluguel mensal como referência de renda bruta. No segundo trimestre de 2026, isso significava cerca de €5.648 brutos por mês para o aluguel médio nacional do setor livre.

Depósito e contrato

As regras do contrato e do depósito devem ser verificadas no documento específico. Evite aceitar cobranças sem discriminação e peça sempre a separação entre aluguel básico, servicekosten e utilidades.

Como procurar melhor

• Configure alertas no Pararius e Funda.
• Tenha comprovantes de renda e identidade organizados.
• Compare o valor por m² com a média recente do mercado.
• Cheque a pontuação WWS quando o imóvel puder estar no setor regulado.
• Considere Amstelveen, Haarlem, Zaandam ou outras cidades conectadas se Amsterdam estiver fora do orçamento.

Fontes

• Pararius Rental Market Report Q2 2026
• Volkshuisvesting Nederland — regras de aluguel 2026 e WWS
• Huurcommissie — sistema de pontos e controle de aluguel